论我国住房抵押贷款证券化

今天给各位分享论我国住房抵押贷款证券化的知识，其中也会对对外经济贸易大学 硕士学位论文论文题目：论我国住房抵押货孰证券化主题词：证券化进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

本文导读目录：

1、请问什么是住房抵押贷款证券化？各个金融机构的关系是怎样的，举例说明。。谢谢

2、住房抵押贷款证券化（MBS）的方法研究

3、论我国住房抵押贷款证券化

　　金融类问题 　　解决银行资金流动性不足的一种方法 已未来现金收入流为优势 将抵押贷款组合打包出售给投资者。 　　最近论文在写这个。 　　祭出一张流程图。 　　MBS将银行的住房抵押贷款转化为证券并出售给投资者后，银行可将这部分变现资金发放新的住房抵押贷款。 　　证券化技术可以将这部分资产从银行资产负债表中移出实行表外盈利。银行可以保留对已抵押的住房抵押贷款保留服务，或直接做贷款支持证券的承销商。 　　原来的个贷流程是这样的:提交工作证明收入证明公积金批条等等材料给银行个贷受理，银行做贷前审核，贷中材料移交，签约岗签约，抵押岗核对，放行岗放行，用的是银行存款。(我在建行实习是这样的) 　　证券化后银行的风险控制就更周密了。(见流程图，多了评审机构评审和保险公司，投资者买单)现在国家有意向美国两房制度改革，抵押贷款证券化很多风险其实仍是个贷本身的风险，只不过会更严谨一些。 　　本来想问的 不过好像书上的答案更简单些 如果我没理解错的话 应该就是贷款者像比如银行这样的机构申请贷款然后抵押房屋 但其实对银行来说如果真的收不回贷款他们并不能很好的利用这些抵押房产 比如贬值或是什么的 对房价可能会跌 房利美房地美就向银行把这些东西买来 收取手续费 然后发放债券给散户 散户利润应该最终是由银行高额的贷款利率来 但是风险其实是由散户承担了 可能债券贬值或怎么样吧 银行和二房都是不担风险从中获利的机构 下图银行是贷款发起者 二房是代理机构 如果我说错了希望有大神帮忙指正解答 　　贷款证券化的过程就是贷款（合同）可流通的过程 　　合同通常都规定了甲乙双方，所以流通性很糟糕；而流通性是金融活动最看重的特性之一（你会发现证券通常是不记名的，因为这样特别好流通） 　　a，小明找豆豆借了100元巨资，准备去网吧包夜。豆豆要求小明写借条，得到道具小明的借条； 　　b，豆豆突然需要钱，于是把借条卖给小白；小白说万一小明不认怎么办，于是豆豆带着小白找到小明，确认借条权利转移，花费1元； 　　c，过了一段时间小白也缺钱了，于是准备把借条转给小红；小红说你这什么鬼，于是小白带着小红找到了豆豆；豆豆又带着他们找到了小明，确认，花费1元； 　　d，过了一段时间小红也缺钱了，于是准备把借条转给小黄；小黄说你这什么鬼，于是小红带着小黄找到了小白，小白又带着他们找到了豆豆，豆豆又带着他们找到了小明，确认，花费2元 　　e，过了一段时间小黄也缺钱了，于是准备把借条转给小蓝；小蓝说你这什么鬼，于是小黄带着小蓝找到了小红，小红又带着他们找到了小白，小白带着他们找到了豆豆，豆豆又带着他们找到了小明，确认，花费3元 　　e，如果还款期限足够长，以上循环出现N次；然后小明，豆豆，小白，小红，小黄。。。都崩溃了--因为好烦；而且由于每次都需要花费时间和金钱，借条越来越不值钱 　　f，豆豆：你丫100块还这么久！害的我这么麻烦！ 　　小明：借的时候合同里面不是都写的清清楚楚，每个月还你1块钱！我怎么知道后面红黄蓝绿青橙紫！不然下次你干脆弄个空白，每次转让把名字擦掉! 　　豆豆：对啊，空白！我回去发一个空白的合同，就写着到期有110块领就好了，发行人写豆豆；然后做个广告，这样大家都认！ 　　我来讲一讲美国这边个人住房抵押贷款证券化的基础流程和主要参与者。在这个行业摸爬滚打了三年，感觉对行业有了一定的理解，怒答一剂。 　　债券的本质是当期支付票面价值，未来获得稳定的现金流。 　　对于买房子的人（借款方），贷款就是当期收到一笔钱，然后未来还款，每个月支付利息。 　　对于贷款方来讲，放一笔贷款可以理解为当期支付一定成本，获得未来现金流（本金+利息）。（类似债券，区别是不确定性） 　　对于贷款方来讲，当期支付成本极高，收益却是缓慢而长期的（资金流动性很低），而且具有不确定性（借款人提前或者延期还款，甚至不还款等等。 　　资产证券化应运而生。资产证券化的本质就是通过各种方式转移/降低资产池的风险和不确定性，最终将非标准的资产池转化成低风险、标准化，高流通性的债券。 　　贷款公司将打包之后的债券转卖出去，就又获得足够的资本进行借贷活动。 　　基础的证券化方式是 pass through，过手券。 　　对资产池进行设计的证券化方式主要有：CMO和本利分离两种。 　　证券化流程： 　　首先，形成规范化资产池。贷款公司通过将符合一定标准，具有类似为特征/属性的资产合并到一个更大的资产池，可以有效降低单笔借款违约的风险。 　　然后，担保。贷款公司在构建资产池之后，通过支付担保公司（所谓的三房：Fannie，Freddie，Ginnie）保费，让担保公司担保资产池的总体风险降低。自从次贷危机之后，担保公司（三方）最终都相当于由国家担保。 　　这个有了“国家”担保的规范化的资产池就是债券，而且是AAA级别债券。 　　这里值得一提的是，所谓“类似特征/属性”的资产其实就是三房公布的满足担保的条件。只有资产池满足一定条件之后三房才会担保。三方公布的担保条件主要和贷款的性质比如APPRAISAL VALUE，LTV，资产类别，贷款者信用分数，还款能力等等。 　　还值得一提的是真正做打包这一块的，一般贷款公司并不多，fannie和freddie有很吸引人的cash window，吸收中小贷款公司的贷款，来组建更大的资产池。 　　对于最后买债券的人（投资者）而言，这就是个普通的债券。 　　CMO和SMBS本质也是这个，区别在于对资产池进行了不同的设计。 　　CMO 对资产进行了更细化的分类，讲资产池的资产分成不同的档，最低档吸收全部损失，如果损失超过最低档之后的档位按顺序依次吸收损失，来保证比之高级的档相对“优质”（没损失）。然后每一档单独打包成一个债券，由于每档吸收损失的优先级不同，每一档打包的债券评级也不同，高档位可以达到AAA级别，低档位就是垃圾级，Jumbo 　　SMB则是资产池的资产分成本金和利息两部分。借款人每个月还款金额一定，但在其中本金和利息的占比却不同。贷款初期利息所占比重较大，随着贷款余额的减少，利息占比降低。利息和本金也就有不同的风险程度。根据投资者偏好将资产池中的资产分本金和利息打包成两个债券。 　　这其中也涉及到担保公司之类的，但是就不一定是三房了，private label之类的比较多。 　　另外由于mbs的还款具有不确定性和很大概率的提前偿付，在证券化互动中还有一类参与者-servicing buyer，我不知道中文怎么翻译。 　　servicing是借款人提前偿付的那部分资产。可以想象成一个水坝，入口的水（借款人的还款）是不确定的，水位时而高时而低，出口的水却是流量固定的。servicing buyer就起到了这个调节作用吸收所有的提前偿付，这里还涉及到一个servicing rights，servicing value和servicing fee的定价问题。 　　最后一类叫做sub servicer，是一类servicer的细化，是专门在水坝的入口和borrower打交道的。 　　当然在资产池形成之前还会经过很多流程，比如贷款的审核之类的，包括originator，underwriter之类的，但这些和证券化的关系不大，就不细说了。 　　从贷款公司的角度，设计证券化业务的主要部门是capital market组，打包好的证券还涉及到买卖还有hedge之类的。 　　我大概就是做这两块儿的，ALL FUN！入行三年，很感激自己的公司，让我有很充实的成长经历，也越来越喜欢自己所做的事情，对工作有激情，有热爱，当然也有回报。 　　不知道国内这块的行情如何，很愿意和志同道合的小伙伴们进行讨论。　　进入二十一世纪以后,经济金融化程度日趋提高、竞争日渐激烈,各种金融创新不断涌现,其中资产证券化(abs)以其精妙的构思、独特的功能成为一种令人瞩目的金融创新工具。它自20世纪70年代以来革新了传统的融资模式,使得资源配置更具效率,最终使资本市场发展跃上新台阶。 我国早在上个世纪九十年代就开始对资产证券化进行了理论和实际操作的研究工作。国内目前对住房抵押贷款证券化(mbs)的研究已经达到了一定的水平,但与国外特别是发达资本主义国家相比还相差很大距离。 我国目前的住房贷款市场存在商业银行贷款压力大,同时伴随风险大等特点,那么我们就需要应用抵押贷款证券化这一工具来解决这些矛盾问题。但我国的资本市场目前正处于起步阶段,因此,还是需要参考国际上已经发展成熟的体系,分析他们的特点,从而找到适合自己的选择。 作者在写作本篇论文之前查阅了大量相关论文和书籍。发现目前国内学术领域里对这个方面的研究成果大都是对国外经验的详细分析。其中之一,是针对特别目的实体(spv)的设立以及在信用增级、评级和后期贷款收回中可能存在的风险进行分析,并提出解决方案。主要包括对欧美市场和香港市场的资产证券化模式分析和历史概述。其次,还有关于对国内资产证券化进程中可能存在的风险的研究和相关对策分析。也有论文对我国进行资产证券化的可行性进行研究。另外还有论文从法律环境和会计制度革新角度来分析资产证券化在我国的应用。 参考了上述研究成果和研究方向,作者把本篇文章的重点放在了目前比较少涉及到的资产证券化产品工具的选择和定价模型的选择上来,对我国目前刚开始崭露头角的住房贷款资产证券化的实际操作提供了技术上的支持。本文的写作思路是:先分析国际上其他国家在住房抵押贷款证券化中的经验,然后找到适合作为资本市场处于发展初期阶段的我国应选择的模式和证券化工具。同时,通过对目前理论上大量关于资产证券化产品定价模型的分析,选择出适合我国市场情况的定价模型。文中作者还较详细的分析了我国近年来比较成功的住房贷款资产证券化产品的例子----建设银行的“建元”证券。最后为了更进一步的理论联系实际,作者还利用适合我国在资产证券化过程中运用的定价模型来具体举例,进行了定量计算。本文的逻辑结构如下: 本文首先介绍我国住房抵押贷款证券化的背景知识和基本理论概念,然后再进入到了抵押贷款证券化运行模式的分析之中。 所谓运行模式就是指一国在住房抵押贷款证券化过程中采用的一系列安排和措施,在证券化的过程中一国应该根据自己的经济背景和经济体制而制定模式。纵观实行住房抵押贷款证券化的国家或地区,住房抵押贷款证券化进程都与该国或地区所处的经济金融发展背景存在着密切联系。尽管由于各地区金融制度方面存在的差异,不同模式的住房抵押贷款证券化对政府的依赖程度存在着较大的差异,由此形成了不同的运作特征。 本文分析了按政府作用不同分成的三种模式。分别是:政府主导模式—以美国为例;混合模式—以加拿大为例;市场主导模式—以澳大利亚为例。然后又分析了依据特殊目的载体作用不同而分成的三种模式。分别是:表外模式—以美国为例;表内运作—以德国为例;准表外模式—以澳大利亚为例。最后得出本文的结论之一:我国住房抵押贷款证券化的运行模式该如何选择。作者认为目前我国适合使用“表外运作”的模式来进行住房抵押贷款证券化。因为只有这种模式才是最安全的,最有效的,才适合于处在初级发展阶段的金融市场,才有利于风险的控制。 文章中作者还结合理论来分析了我国住房抵押贷款证券化成功案例—“建元证券”。 然后论文进入对住房抵押贷款证券化工具的分析。 住房抵押贷款证券化的工具基本上可分为两类。一类是基本上不对现金流进行处理,由基础资产产生的现金流转递给证券的投资者,代表工具是抵押转递证券。另一类是对现金流进行重组,如果重组按期限划分,则代表工具是抵押担保证券(cmo);如果重组是按本金和利息的重新分配划分,则代表工具是剥离式抵押担保证券(smbs)。在对抵押转递证券(mpt)、抵押担保证券(cmo)和剥离式抵押担保证券(smbs)进行现金流分析后,作者的出了本文的第二个结论:因为抵押转递证券(mpt)具有简单、可操作性强的特点,因此在我国开展证券化的初期,应首先选择抵押转递证券,因为它更符合投资者的习惯,比较容易接受。论文最后部分是对住房抵押贷款证券化的定价模型进行研究。 首先是对住房抵押贷款证券化定价的核心原理进行研究。作者在查阅了相关教材和文章后总结出住房抵押贷款证券化是以贷款未来产生的现金流为支撑发行证券的过程,其实质是对证券化的资产产生的未来现金流的分割和重组。因此,对贷款产生的现金流的研究就成为住房抵押贷款证券化的核心部分。 本文中一共涉及到三种定价模型的研究,分别是:静态现金流贴现法(Static Cash Flow Yield)、基于到期收益率的定价法和期权调整利差定价法(Option-Adjusted Spread)。对于每种定价模型,论文都分析了其定价原理和定价公式。住房抵押贷款证券化的各种定价方法是随着住房抵押贷款二级市场的发展才得以演进且不断完善的,国外的经验对我国起到了良好的借鉴作用,但是我国定价方法必须立足于我国国情。 通过结合我国金融市场现阶段的情况,作者得出了本文的第三个结论:对我国应该使用的定价模型的建议。我国目前适合采用相对简单的“基于到期收益率的静态现金流贴现法”。因为我国对房贷市场提前偿付的研究比较缺乏,利率市场化进程缓慢,因此对于各影响因素综合考虑所构建的模型和依据利率期限结构理论得出的模型难以直接参照国外的经验,过于复杂的模型显然在我国不具有操作性。 为了能更好的实现实际操作性,作者在该部分的最后还提供了“基于到期收益率的静态现金流贴现法”在实际操作中的举例应用。它的假设条件为: 1、证券期限为3年,面值为100元,息票利率为11%; 2、采用100%PSA指标确定提前偿付速度; 3、假设无提前还款行为时的还款是各期支付利息,期末一次还本。具体的计算方法是: 先确定单月清偿率SMM指标。本例采用“标准的PSA”提前还款率曲线,即“100%PSA”,来预测该证券的提前偿付行为。“100%PSA”表示在第1年内提前偿付率为每月0.2%,之后30个月每月递增0.2%,直至增加到0.5%。此后将保持在每月0.5%,即每年6%的水平,直到贷款到期为止。 再确定各月的净现金流量。从本证券的假定条件来看,证券是期末一次还本,各月支付利息。因此,除最后一个月外,各月的净现金流量为当月应付利息额与当月提前还款额的总和。最后一个月的净现金流量为当月应付利息额、当月提前还款额及应还本金的总和。 第三步是确定各期现金流量的贴现率(即到期收益率)。从金融理论上来讲,零息国债的到期收益率水平就是对应该期限的即期利率水平。因此作者就把各年期零息票国债的月到期收益率作为各期现金流的贴现率。 最后是住房抵押贷款证券化(mbs)产品的定价计算。将各月的净现金流量以及各年期附息国债的月到期收益率代入下方公式计算出住房抵押贷款证券化(mbs)产品的最终价格。其中:P代表住房抵押贷款证券化(mbs)的价格; NCFt代表未来第t期的净现金流量(包括利息收入、本金偿还以及提前偿付额); ry tm投资者所要求的内部投资回报率(即无风险利率,在本案例中就是零息票国债的月到期收益率rn m); s服务费率(本案例中的服务费率为1.5%); n代表发行人应收到现金流的最大次数(在本案例中为36次)。 本文的新意在于对住房抵押贷款证券化的技术应用层面做了一定的探索性研究,使我国住房抵押贷款证券化在理论上已经得到认可的同时,在实际应用的中也具备了一定的选择。 本文最终得到的结论是:从我国实际情况和发展需要的角度出发,作者选择出了适合我国目前应用的住房抵押贷款证券化模式、工具和定价模型。　　对外经济贸易大学 硕士学位论文论文题目：论我国住房抵押货孰证券化主题词：证券化,意义,条伴,发行设计 专业 全融学 研究方向 市场与组织 研究生姓名、学号尤锨98093 导师

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